住宅ローンの滞納
住宅ローン問題を解決する方法は、任意売却や競売だけではありません。当事務所では、住宅ローンの返済・滞納でお困りの方の相談を多く受けています。
長引く不況の影響で、リストラや給与・ボーナスのカット、勤務先の倒産といった事情により、住宅ローンの返済ができず、延滞してしまっている。ついには金融機関から任意売却等の告知を受けてしまい、マイホームを手放すことになってしまった・・・という相談を最近はよく頂戴します。
住宅ローンが払えない以上、住宅を手放さざるをえないという認識をされている方が多くいらっしゃいます。しかし、「個人再生手続」という方法が利用できる場合、住宅を手放すことなく、借金を大幅に減額することができるのです。利用には複雑な条件がありますが、今住まれている住宅を手放すことなく借金の減額、整理を行うことができる点は最大のメリットであるといえます。
住宅は単なる資産の一つではなく、学校や家族の思い出、安心感や団欒を提供する生活の本拠です。そのようなものであるからこそ、依頼者が家を残したい、とおっしゃる場合、「どうにかして住宅をそのまま残せないか」と一生懸命考えます。今お悩みの方は、一度ご相談下さい。
以下のような事情でお悩みの方、まずは、当事務所にご相談ください。
・「収入が減り、もうすぐ住宅ローンの支払いが滞りそうです。」
・「住宅ローンのボーナス払いが払えません。」
・「裁判所から不動産競売の通知が届きました。」
・「離婚したいのですが、住宅ローンがどうなるか分かりません。」
・「親族のために抵当権を設定したのですが、親族が払えないため、住宅ローン会社から連絡が来ました。」
・「連帯保証人になったのですが、保証債務を払えと言われています。」
・「住宅ローンの支払いのために消費者金融から借金をしてしまいました。クレジットカードのキャッシングもかなりあります。」←一番多いご相談
あなたの状況によっては解決策が見つかるかもしれません。
特に、別の金融機関からの借り入れやキャッシングで住宅ローンを支払っており、まだ住宅ローンを滞納していない、又は滞納して間が無い方は、住宅を失わないで解決できる方法が見つかることが多いです。
【プライバシー保護について 「誰にも知られない」ことを徹底しています】
住宅ローンなどの債務のご相談、不動産の売却の必要性、過払金請求や自己破産・個人再生などは、誰もが他人にも知られることなく、専門家に相談したいという方がほとんどでしょう。弁護士は守秘義務を負っておりますので、秘密を洩らさないことは当然ですが、当事務所では、上記のようなニーズに対応すべく、「完全予約制」での個別相談を徹底しております。
ご相談の際に頂戴した個人情報は、当事務所が責任を持って保管及び廃棄をさせて頂きます。安心してご相談下さい。
【ご依頼のメリット】
弁護士がサービスを提供しますので、司法書士や行政書士ではできない交渉や調停、裁判の代理まで全て行ないます。
住宅ローンに関する問題及び過払い金請求を含む債務整理に関する問題全てに対応でき、全てが解決するまで皆様をトータルサポートをお約束いたします。お気軽にご相談下さい。
ご相談の予約はこちら。 住宅ローンが払えなくなった場合 住宅ローンが払えなくなり、滞納を続けた場合、自宅は住宅ローン債権者により、競売にかけられることになります。
自宅が競売にかけられることは、以下のようなデメリットがあります。
●自宅に住み続けることができないので、引越しの必要がある。引越費用の準備や子供の学校の問題などが付随的に生じてくる。
●通常、購入したときより自宅の価値は下落しているので、オーバーローン状態（不動産の価値よりローン残高の方が高い状態）となっていることが通常だが、競売手続では、市場価格より、相当低い価格で落札されることが多く、競売手続が終わっても、住宅ローン債務が残る可能性が高い。 手元にお金が残らないのが通常。
●競売手続中、隣近所に知られる可能性がある。解決策があるかもしれません。
まずは、早急にお近くの弁護士に相談してみましょう。
【任意売却とは】
任意売却とは、住宅ローンや融資の返済が難しくなった場合に、債務者と住宅ローン債権者などの合意に基づいて不動産を売却することをいいます。
不動産を購入するとき、担保として抵当権が設定されますが、不動産を売却する場合には買主のために抵当権を抹消（解除）する必要がありますので、残債務全額を返済することが前提となります。
債務総額以上の金額で売却ができ、住宅ローンなどの債務を完済することができれば問題はありませんが、不動産の価値が下落してオーバーローン状態（不動産の価値より残債務の方が大きい状態）となっており、不動産を売却しても債務を完済できない場合、金融機関や抵当権者との合意に基づき、返済し切れない債務を残したままで抵当権を解除してもらうことができれば、不動産を売却することができます。これを任意売却と呼びます。
金融機関は、いつでも任意売却に応じてくれるとは限りません。任意売却がされない場合、金融機関は競売の申立を行います。
もっとも、競売は任意売却に比べると売却価格が安いことが通常で、債権者にとっても債務者にとってもデメリットが大きいため、通常、任意売却が可能であれば（債権者の不動産評価、買主の買受申出金額等により可否が決まります）、任意売却を行うことになります。
住宅ローン滞納の解決策
■債務整理による解決
住宅ローン以外に借金がある場合、それらの借金を整理することで、あなたの経済状況を改善し、自宅を手放さずに済む場合があります。
■任意売却による解決
競売にかけられる前に、住宅ローン債権者と相談しながら、任意売却によって解決できることがあります。 任意売却には、以下のようなメリットがあります。
・競売手続においては、新たな買受人を自分で選ぶことはできませんが、任意売却の場合には、身内や親しい友人などに売却することにより、自宅に住み続けられる可能性がある。
・市場価格で売却することができるため、競売の場合よりも、住宅ローンの残債務を減らすことができる。
・金融機関との交渉により、売却代金から相当額の引越資金を確保できる場合がある。
・隣近所等に住宅ローンの滞納を知られることがない。
しかし、売却価格より、債務額の方が大きいオーバーローン物件の場合は、任意売却しても債務が残ります。このような場合、住宅を売却しても、結局ローン返済の督促が来ることになります。
このため、オーバーローン物件の場合は、任意売却の時期、金額等につき、特に注意が必要です。
住宅ローン、債務整理、個人再生手続に強い弁護士等に相談することをおすすめします。
■競売手続
競売とは借入金の返済が出来ない場合、債権者が裁判所に申し立てて、最低売却価格以上の価格での落札者に売却処分する方法です。
競売手続では、執行官が物件調査を行います。住宅の中に入り、写真を何枚も撮られたりします。この写真は競売記録の一部となり、インターネット等で公開されます。また競売では、最高価格を付けた人が買受人になるわけですが、誰が落札するかわかりません。
■個人再生手続による解決
一定の要件を満たす方は、個人再生手続（住宅ローン特則付）をとることにより，住宅ローン以外の負債を圧縮し、家計に余裕を持たせることで、住宅を確保できる場合があります。
■競売
競売とは、住宅ローンなどの返済が滞った場合、銀行などの債権者が裁判所に対し、担保不動産の売却の申立を行い、裁判所が法の手続きにより、その不動産を売却することをいいます。
競売の申立てがなされた不動産は、裁判所が定めた売却価格以上で、最高値で入札した人が落札するという方式を取りますが、市場価格（時価）からかなり低い金額となってしまうことが通常です。
また、競売が終わってからも残債務の支払い義務は残ります。
売却価格が低い程、債権に充当できる金額が少なくなって残債務は多くなってしまいますので、可能な限り、任意売却を成立させたいものです。
【競売までの流れ】
1).住宅ローンの滞納
住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から督促状、電話での督促が来ます。
金融機関によっては「このまま延滞が続きますと競売などの法的手続きを取ります。」という内容の督促状が送られて来ます。
信用情報センターへ登録されます。俗に言うブラックリストへの登録です。
2).期限の利益の喪失と代位弁済
住宅ローンの延滞が3ヶ月～半年以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より以後 ローンの分割払いが出来なくなる旨を知らせる通知が来ます。これを「期限の利益の喪失」といいます。 全額一括返済を求める通知が来ます。
住宅ローンの契約時に、ローン保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代わりに返済した（代位弁済）旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来ます。 そして、この通知にも、「支払いがなければ、競売を含む法的手続きを取ります。」という内容が記載されていることがあります。 通知が来ても債務者（たぶん貴方）から特に連絡をしない限り保証会社からは連絡は有りません。 方法としては、残金を一括で返済するか、競売になるのを待つか、もしくは任意での売却を不動産業者に依頼をして自宅を処分するということになります。
3).裁判所から担保不動産競売開始決定通知が届く
競売にかけられたことを意味します。 代位弁済の通知後、債務者（たぶん貴方）側から支払いもしくは処分方法のアクションを起こさない限り債権者（保証会社等）は裁判所に対して競売によって、法的に処分する手続きを入ります。
その後、裁判所から「競売開始決定の通知」が送られてきます。 この通知が来てもローンの残債の一括返済をして競売を取り下げてもらうことや債権者との話し合いで任意売却に切り替えることは可能です。
4).裁判所から執行官の訪問があります
競売開始決定の通知後、しばらくすると、裁判所より執行官が訪問し、不動産物件の調査をします。内部の状況を見分したり写真撮影を行います。この調査を拒絶することはできません。
執行官が調査後に不動産鑑定士によって物件調査書（競売3点セットともいいます）を作成します。
5).期間入札の通知
期間入札の通知および売却基準価格が公表されます。
6).期間入札の公示
任意売却が可能なのは、現実的には期間入札の公示前後までです。
この時点で、売買契約が完了または、決済の確実な見込みが立っていなければ、債権者・抵当権者が任意売却に応じてくれることは期待できません。
7).入札期日
8).開札日
入札された結果が出る日です。 この開札の前日までであれば、競売を取り下げることが出来るとなってはおりますが、現実的には、この時点で任意売却に応じてくれる債権者はまずありません。
9).裁判所による売却許可決定
競売落札者からの競売落札額の入金確認が出来ますと、債務者に裁判所から、執行抗告といって競売落札の額と異議の有無についての通知があります。
10).所有権移転
落札者の代金納付が確認されますと、物件の所有権が移転します。
所有権移転後も居住を継続している場合には不法占拠者となります。
11).サービサーへの債権譲渡
競売落札後、各債権者に配当がなされます。 配当額が債権額に満たない場合には、債務者へ支払請求の通知があります。 もしくは、債権回収会社（サービサー）に債権譲渡された旨の通知とサービサーからの支払請求の通知があります。 債権譲渡は債務者の同意がなくても行うことが出来ます。
サービサーはその債権額よりもかなり低い額で買い取りますが、債務者に対しては元の債権額で請求を行います。
未回収額の請求に対しては、分割で支払うことも出来ます。 また、債権譲渡された場合はその債権者との間で、ある程度の金額を支払うことで終了することが可能な場合があります。
12).立ち退き
落札者によっては、早く占有者に退去してもらうため、立ち退き料や引越代などを払ってくれる場合があります。
住宅ローン特則とは
昨今の不況のなか、払えるはずであった住宅ローンが払えず、競売や任意売却の方法により、住宅を手放すことを余儀なくされるケースが増大しているようです。
住宅ローンには、金融機関により、住宅に抵当権という担保が設定されているのが通常です。従って、ローンが支払えなくなると、住宅ローン債権者（金融機関）は抵当権を実行（競売）して不動産をお金に換え、又は住居の任意売却を促して、優先的に返済に充てることになります。
抵当権（担保）には優先して返済を確保する効力があり、この効力は、債務者が破産又は民事再生手続の中でも変更されません。従って、通常は住宅を手放すことになります。
個人再生手続における住宅ローン特則は、個人にとっての住宅の大切さに着目して、不幸にして苦境に陥った住宅を持つ個人の方の経済的再建を支援するために設けられた制度であり（住宅ローンの支払のために多重債務化していく人も多いのが実情です）、小規模個人再生手続、給与所得者等再生手続と組み合わせて利用し、住宅を手放さずにすむようにするものです。
住宅ローン以外の負債はカットを受けますが、 住宅ローン自体はカットされません。住宅ローンについては今までどおりの条件で支払うか、支払い条件を変更（リスケジュール等）して最後まで支払うかの選択をします。
裁判所が再生計画を認可すると、住宅ローン以外の負債は3年から5年かけて支払い、住宅ローンについては、定まった条件に従って、引続き支払をしていくことになります。
【個人再生手続と住宅ローン特則の関係について】
住宅ローン特則は、小規模個人再生や給与所得者等再生のような特別の再生手続ではありません（「住宅ローン再生」のような手続は無い）。民事再生手続において、住宅ローンの返済だけを特別に扱う制度にすぎません。従って、申立てをするには、利用する個々の再生手続の要件を満たした上で、住宅ローン特則を利用するための要件も満たすことが必要になります。
【住宅ローン特則を利用するための要件について】
住宅ローン特則を利用するための基本的な要件は次の2つです。
①「住宅」の要件
1.個人の債務者が所有し、建物の床面積の2分の1以上が自己の居住の用に供されるものであること
2.複数の建物がある場合には、そのうち主に住んでいる建物であること
②「住宅ローン」の要件
1.住宅の購入または改良に必要な資金に関するローンであること
2.債権に分割払いの定めがあること
3.住宅に住宅ローンのため（だけ）に抵当権が設定されていること
※住宅ローン債権者以外の抵当権が設定されている場合
住宅に、住宅ローン以外の債務のために抵当権が設定されている場合は、住宅ローン特則を利用することはできません。
※既に住宅ローンを滞納している場合
住宅ローン特則を定める場合、住宅ローン債権者の協力が得られれば、従前の住宅ローンをリスケジュールし、返済計画を緩和することも可能です。しかし、滞納金額が余りにも大きいと住宅ローン債権者の協力が得られない場合もあります。
そのため、住宅ローンの支払が困難になりつつある場合には、何か月も滞納する前に、早めに専門家の相談を受けることをお勧めします。
住宅ローンの支払いのために、住宅ローン以外のキャッシングを重ねている方は、家を手放さずに毎月の支払負担を劇的に減少させることができるかもしれません。
